UNI 11136:2004 / Global Service di Manutenzione (GSM)
ID 8096 | 25.07.2022 / Preview in allegato
UNI 11136:2004
Manutenzione - Criteri per la formulazione di un contratto di manutenzione basato sui risultati (global service di manutenzione)
La norma fornisce i criteri per la stesura di un contratto di manutenzione basato sui risultati (global service di manutenzione). Essa ha lo scopo di dare alle parti una base di riferimento nella definizione di un contratto di manutenzione basato sui risultati, e dei relativi atti propedeutici.Inoltre ha lo scopo di uniformare i comportamenti del mercato, di definire i requisiti essenziali del contratto e di indirizzare alla formulazione di atti il più possibile completi-
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II global service è una forma di contratto di esternalizzazione basato sui risultati, attraverso cui un committente affida una serie di attività rivolte ad un immobile o un patrimonio immobiliare ad un unico assuntore qualificato, secondo quanta definito al punto 3 della presente norma.
In funzione delle specifiche esigenze e convenienze del committente e delle strategie di gestione del patrimonio immobiliare da questi adottate, il global service può contemplare l'affidamento di più attività attinenti ad un unico servizio (per esempio, la manutenzione edilizia ed impiantistica) o di piu attività attinenti ad una serie di servizi (tra cui, per esempio, la stessa manutenzione edilizia ed impiantistica, la manutenzione di attrezzature e di arredi, la gestione di impianti termici, la gestione di impianti tecnologici, la gestione di "call center", la gestione del verde, la pulizia e l'igiene ambientale ).
La presente norma prende in esame il global service di sola manutenzione, inteso come sistema integrato di attività di manutenzione immobiliare con piena responsabilità da parte dell'assuntore sui risultati in termini di raggiungimento/mantenimento di livelli prestazionali prestabiliti dal committente.
L'oggetto di un contratto di global service di manutenzione immobiliare e pertanto l'affida mento da parte di un committente ad un assuntore, per un periodo di tempo definito, del complesso di attività manutentive finalizzate a garantire la disponibilità a livelli prestazionali prefissati di un immobile o di un patrimonio immobiliare.
Si richiamano di seguito la definizione e le caratteristiche fondamentali del global service di manutenzione espresse dalla UNI 10685.
Definizione
"Il contratto riferito ad una pluralità di servizi delle normali attività di manutenzione con piena responsabilità sui risultati da parte dell'assuntore"
"Il committente affida ad un terzo per un periodo di tempo definite, la manutenzione di un bene al fine di:
- mantenerlo nello stato di conservazione richiesto; ottenerne la disponibilità a produrre e/o espletare ii servizio richiesto;
- avere proposte di migliorie miranti a ridurre ii costo del servizio e/o migliorare le caratteristiche tecniche del bene e la sua disponibilità a produrre.
II committente garantisce la conduzione del bene secondo i parametri e le procedure concordate.
L'assuntore e responsabile delle scelte di progetto, di pianificazione, di direzione e di attuazione delle attività manutentive, salvo quanto espressamente concordato in maniera collegiale con ii committente.
L'assuntore garantisce comunque ii raggiungimento di tutti i risultati pattuiti.
L'assuntore fornisce la documentazione concordata che deve permettere al committente di:
- continua re ad avere la conoscenza della storia tecnico-economica del bene;
- valutare se l'assuntore ha operate nel rispetto del capitolato tecnico e del progetto del "global service" di manutenzione.
II compenso contrattuale e basato sui risultati ottenuti.
La misurazione dei risultati viene effettuata secondo metodologie concordate".
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La presente norma fornisce criteri-guida ai committenti e agli assuntori per l'impostazione dei processi di global service di manutenzione immobiliare (di seguito abbreviate in GSMI) rivolti ad immobili o patrimoni immobiliari pubblici e privati, al fine di uniformarne l'approccio, su una base comune di riferimento metodologico-operativo, tanto da parte dei committenti quanto degli assuntori.
Essa si applica:
- a valle della fase strategica di decisione da parte del committente di intraprendere ii processo di GSMI;
- a monte della fase di valutazione dei progetti di offerta formulati dai potenziali assuntori.
Affronta le seguenti fasi del processo di GSMI:
- la fase di impostazione preliminare (da parte del committente);
- la fase di impostazione della richiesta di offerta (da parte del committente);§
- la fase di impostazione del progetto di offerta (da parte del potenziale assuntore).
Nota
Nell'applicazione del GSMI ai patrimoni immobiliari, le suddette fasi presenta no i più elevati aspetti di criticità e complessità, poiché in esse si possono innescare elementi problematici in grado di inficiare o di compro mettere, nelle fasi successive, le eventuali potenziali opportunità derivanti dall'adozione dello stesso GSMI.
Le fasi di valutazione dell'offerta di GSMI e di stesura del contratto sono trattate, per quanta applicabile nel settore immobiliare, nella UNI 10685, che a sua volta richiama parzialmente la UNI 10146.
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