Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
IV Edizione 2022
L’Associazione Bancaria Italiana – Abi, l’Associazione delle Società di Valutazioni Immobiliari – Assovib, il Collegio Nazionale degli Agrotecnici e degli Agrotecnici Laureati, il Collegio Nazionale dei Periti Agrari e dei Periti Agrari Laureati, il Consiglio Nazionale degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori, il Consiglio dell’Ordine Nazionale dei Dottori Agronomi e Dottori Forestali, il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati, il Consiglio Nazionale degli Ingegneri, il Consiglio Nazionale dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati e Tecnoborsa (Organizzazione del Sistema delle Camere di Commercio per lo sviluppo e la regolazione dell’Economia immobiliare) - parti firmatarie del Protocollo d’Intesa per lo sviluppo del mercato delle valutazioni immobiliari, sottoscritto a Roma il 25 novembre 2010 - con la collaborazione di Assoimmobiliare, Confedilizia, Fiabci-Italia (International Real Estate Federation), l’Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare - Isivi, la Royal Institution of Chartered Surveyors - Rics e l’European Group of Valuers’ Associations –Tegova, il 5 aprile 2022 hanno presentato la quarta edizione delle “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”.
Le linee guida sono aggiornate:
- agli Orientamenti dell’Autorità bancaria europea in materia di concessione e monitoraggio dei prestiti (EBA/GL/2020/06) del 29 maggio 2020, attuati con la Nota n. 13 del 20 luglio 2021 della Banca d’Italia nella quale viene indicato che i predetti orientamenti assumono valore di “orientamenti di vigilanza;
- alle disposizioni del 36° aggiornamento della Circolare n. 285 del 17 dicembre 2013 “Disposizioni di Vigilanza per le banche” della Banca d’Italia con il quale viene modificato il Capitolo 3 “Il sistema dei controlli interni” (Sezione I - Disposizioni preliminari e principi generali e Allegato A - Disposizioni speciali relative a particolari categorie di rischio) della Parte I, Titolo IV, al fine di tener conto di quanto previsto dai sopracitati Orientamenti dell’EBA;
- alle versioni più recenti degli standard internazionali (International Valuation Standards, IVS – 2022), europei (European Valuation Standards, EVS – 2020) e degli Standard Globali di Valutazione RICS (Standard RICS - 2022);
- prevedendo una revisione della sezione dedicata alla valutazione delle “Aziende agricole ed agroindustriali” le quali, considerate le molteplici specificità che caratterizzano l’ambito organizzativo ed immobiliare del settore produttivo primario, richiedono l’utilizzo di approcci valutativi specialistici;
- inserendo, come “Appendice Tecnica”, il documento “Indicazioni metodologiche preliminari sulle modalità di valutazione dell’efficienza energetica e della qualificazione sismica degli edifici nel valore di mercato” il quale si pone l’obiettivo di porre all’attenzione del valutatore una serie di approfondimenti che possono essere utili come punto di partenza per valorizzare il grado di efficienza energetica e di “messa in sicurezza” degli immobili nella stima del loro valore di mercato, anche attraverso eventuali ulteriori evoluzioni/approfondimenti. L’Appendice Tecnica è stata elaborata a novembre 2020 da ABI, ANIA, Assovib, CDP Immobiliare, il Collegio Nazionale degli Agrotecnici e degli Agrotecnici Laureati, il Collegio Nazionale dei Periti Agrari e dei Periti Agrari Laureati, Confedilizia, il Consiglio Nazionale degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori, il Consiglio dell’Ordine Nazionale dei Dottori Agronomi e Dottori Forestali, il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati, il Consiglio Nazionale degli Ingegneri, il Consiglio Nazionale dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati e Tecnoborsa (Organizzazione del Sistema delle Camere di Commercio per lo sviluppo e la regolazione dell’Economia immobiliare);
- realizzando una “Appendice” contenente alcuni approfondimenti sulla sostenibilità nel lungo termine del valore di mercato alla luce di quanto contenuto negli Orientamenti dell’Autorità bancaria europea in materia di concessione e monitoraggio dei prestiti (EBA/GL/2020/06) e delle indicazioni fornite dagli IVS 2022.
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INDICE
Introduzione
R.1 Valore di mercato
R.2 Codice di condotta dei Periti (Valutatori)
R.3 Procedure e metodi di valutazione
R.4 Rapporto di valutazione
N.1 Metodo del confronto di mercato
N.2 Metodo finanziario o reddituale
N.3 Metodo dei costi
N.4 Immobili in sviluppo
N.5 Misura delle superfici immobiliari
N.6 Riesame delle valutazioni
A.1 Valori diversi dal valore di mercato
A.2 La Valutazione di "Asset Speciali"
A.3 Indicazioni metodologiche preliminari sulle modalità di valutazione dell’efficienza energetica e della qualificazione sismica degli edifici nel valore di mercato
A.4 Approfondimenti sulla sostenibilità nel lungo termine del valore di mercato
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Fonte: ABI